Energieausweis-Lexikon: Fachbegriffe von A bis Z

Ausstellungsberechtigung

Nicht jede Person darf einen Energieausweis ausstellen. Das Gesetz knüpft die Berechtigung an Ausbildung und Qualifikation: In Betracht kommen unter anderem Personen mit einem Abschluss in Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik oder Bauphysik, außerdem qualifizierte Handwerksmeister des Bau- und Ausbaugewerbes mit entsprechender Fortbildung.

Wer einen Energieausweis von einem nicht berechtigten Aussteller erhält, hat kein rechtsgültiges Dokument in der Hand – mit allen Folgen für Vorlage- und Übergabepflicht. Bei energieausweis.de wird jeder Ausweis von einem ausstellungsberechtigten Energieberater geprüft und beim DIBt registriert. Siehe auch Registriernummer und Qualitätssicherung.

Mehr dazu: Wer stellt einen Energieausweis aus? · Testergebnis: Online Energieausweise nicht schlechter als vom Energieberater erstellte Ausweise · Energieausweis: Woher bekommen und was kostet es?

Ausstellungsdatum

Das Ausstellungsdatum ist das wichtigste Datum im ganzen Dokument. Es entscheidet über zwei Dinge: welches Recht auf den Ausweis angewendet wird und wie lange er gültig ist.

Maßgeblich ist nicht das Datum des Kaufvertrags, des Mietbeginns oder der Bestellung, sondern der Tag der Ausstellung. Ein Ausweis, der noch am 31. Dezember 2026 ausgestellt wird, folgt den bis dahin geltenden Regeln; ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Recht. Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum. Siehe Gültigkeit und Stichtag 1. Januar 2027.

Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 – und was ändert sich ab 2027?

Aushangpflicht

Für bestimmte Gebäude mit starkem Publikumsverkehr – etwa Behörden, Schulen oder andere öffentliche Einrichtungen ab einer bestimmten Nutzfläche – muss der Energieausweis nicht nur auf Verlangen vorgelegt, sondern an gut sichtbarer Stelle ausgehängt werden.

Die Aushangpflicht ist eine eigenständige Pflicht neben Vorlage- und Übergabepflicht und trifft in erster Linie Nichtwohngebäude. Sie besteht unabhängig davon, ob das Gebäude gerade verkauft oder vermietet wird.

Ausweispflicht (Anlass)

Ein Energieausweis wird nicht dauerhaft und für jedes Gebäude verlangt, sondern immer aus einem Anlass. Die klassischen Auslöser sind Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing sowie – ab 2027 – auch bestimmte Vertragsverlängerungen. Hinzu kommen Neubau und bestimmte umfassende Sanierungen.

Wer sein Haus selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet, braucht in aller Regel keinen Energieausweis. Auch das Inkrafttreten eines neuen Gesetzes löst für sich genommen keine Pflicht aus. Ausnahmen von der Pflicht gibt es unter anderem für kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche und für bestimmte denkmalgeschützte Objekte. Siehe Selbstnutzung und Denkmalschutz.

Mehr dazu: Wann benötigen Gebäude keinen Energieausweis? · Brauchen alle Gebäude einen Energieausweis? · Wann ein Energieausweis für Sie sinnvoll ist – und wann vorgeschrieben · Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis – im Gesetzestext ab 2027 Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung – bewertet das Gebäude selbst, nicht seinen tatsächlichen Verbrauch. Berechnet wird, wie viel Energie ein Gebäude bei standardisierten Nutzungsbedingungen benötigt.

In die Berechnung fließen Gebäudehülle, Fenster, Dach, Kellerdecke, Wärmebrücken, Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung ein. Das Ergebnis ist vom Nutzerverhalten unabhängig und macht Gebäude damit besser vergleichbar – es ist aber aufwendiger zu erstellen und setzt belastbare Gebäudedaten voraus.

Der Bedarfsausweis ist immer zulässig. Pflicht ist er unter anderem beim Neubau, bei bestimmten umfassenden Änderungen und – ab 2027 – bei Nichtwohn- und gemischt genutzten Gebäuden, wenn anlässlich einer Transaktion neu ausgestellt wird. Bei energieausweis.de kostet er für Wohngebäude 119,95 Euro inklusive DIBt-Registrierung (Stand September 2026, aktuelle Konditionen unter Preise). Bedarfsausweis online erstellen.

Mehr dazu: Bedarfsausweis erstellen · Der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis · Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Bestandsaufnahme

Bevor ein Energieausweis erstellt wird, muss der Zustand des Gebäudes erfasst werden. Das Gesetz verlangt dafür eine Begehung vor Ort oder geeignete Bildaufnahmen, die den Zustand zuverlässig erkennen lassen.

Genau darauf beruht die Online-Ausstellung: Wer aussagekräftige Fotos von Hülle, Fenstern, Dach und Heizungsanlage liefert, braucht keinen Vor-Ort-Termin. Ohne Begehung und ohne geeignete Bilder darf ein Energieausweis dagegen auch online nicht ausgestellt werden. Siehe Online-Energieausweis.

Mehr dazu: Diese Angaben benötigen zur Erstellung des Energieausweises · Aufnahmeformulare für Energieausweise

Bußgeld

Verstöße gegen die Pflichten rund um den Energieausweis sind Ordnungswidrigkeiten. Betroffen sind vor allem die Vorlage- und Übergabepflicht, die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und das Ausstellen ohne Berechtigung.

Fachberichte nennen für diese Fälle einen Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro; in der älteren GEG-Darstellung finden sich auch Angaben bis 15.000 Euro. Die Zahlen sind nicht deckungsgleich. Maßgeblich ist der gesetzliche Rahmen und die Festsetzung durch die zuständige Behörde im Einzelfall – ein Automatismus ist das nicht.

Mehr dazu: Abmahnungen wegen fehlender Energieausweis-Angaben · Energieausweis in der Immobilienanzeige: GEG-Pflichten für Makler

Brennwert

Der Brennwert gibt an, wie viel Wärme bei der vollständigen Verbrennung eines Energieträgers frei wird, einschließlich der Wärme, die im Wasserdampf der Abgase steckt. Er liegt damit über dem Heizwert.

Für den Energieausweis ist der Unterschied praktisch relevant: Gasabrechnungen weisen die gelieferte Energie in der Regel als Brennwert aus, während energetische Berechnungen historisch oft auf den Heizwert bezogen wurden. Wer Abrechnungswerte ungeprüft übernimmt, kann den Verbrauch dadurch systematisch falsch ansetzen. Mehr dazu im Beitrag Heizwert und Brennwert beim Verbrauchsausweis. Siehe auch Heizwert.

Mehr dazu: Unterschied zwischen Brennwertkessel, Niedertemperaturkessel und Standardkessel – So erkennen Sie es auf dem Typenschild

CO2-Emissionen

Der Energieausweis weist neben dem Energiebedarf oder -verbrauch auch die damit verbundenen Treibhausgasemissionen aus, angegeben in Kilogramm CO2-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr.

Der Wert hängt stark vom eingesetzten Energieträger ab: Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Holz und Strom bringen sehr unterschiedliche Emissionsfaktoren mit. Zwei Gebäude mit identischem Endenergiebedarf können deshalb völlig verschiedene CO2-Werte haben. Siehe Energieträger und Primärenergiefaktor.

DIBt (Deutsches Institut für Bautechnik)

Das DIBt vergibt die Registriernummern für Energieausweise. Jeder ordnungsgemäß ausgestellte Energieausweis – Verbrauchs- wie Bedarfsausweis – erhält eine solche Nummer und wird damit zentral erfasst.

Die Registrierung ist Pflicht und kein optionaler Zusatz. Sie ist zugleich die Grundlage für Stichprobenkontrollen. Bei energieausweis.de ist die DIBt-Registrierung im Preis enthalten. Siehe Registriernummer.

DIN V 18599 / DIN/TS 18599

Die Normenreihe 18599 beschreibt das Bilanzierungsverfahren, mit dem der Energiebedarf eines Gebäudes berechnet wird. Sie erfasst Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und – bei Nichtwohngebäuden – auch Beleuchtung in einem gemeinsamen Modell.

Für Nichtwohngebäude ist das Verfahren seit Langem der Standard; auch die Zonierung gemischt genutzter Gebäude richtet sich danach, technisch aktuell nach DIN/TS 18599:2025-10. Für Wohngebäude ist die 18599 das umfassendere Verfahren neben dem vereinfachten Weg über DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10. Siehe Zonierung.

DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10

Dieses Normenpaar beschreibt das klassische, vereinfachte Berechnungsverfahren für Wohngebäude: DIN V 4108-6 den Heizwärmebedarf der Gebäudehülle, DIN V 4701-10 die Anlagentechnik für Heizung, Warmwasser und Lüftung.

Das Verfahren ist weniger aufwendig als die Bilanzierung nach DIN V 18599 und deshalb in der Praxis für Wohngebäude verbreitet. Welches Verfahren zulässig ist, richtet sich nach Gebäudeart und Rechtsstand.

Denkmalschutz

Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz gelten Erleichterungen. Sie können von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen sein, und energetische Anforderungen treten zurück, wo sie die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würden.

Die Einordnung ist kein Selbstläufer und hängt vom Einzelfall und von der zuständigen Denkmalbehörde ab. Wer unsicher ist, sollte das vor der Bestellung klären – nicht danach.

Mehr dazu: Energieausweis für Baudenkmäler ab 2027: Warum die bisherige Ausnahme entfällt

Endenergiebedarf

Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude an der Systemgrenze zugeführt werden muss, damit Heizung, Warmwasser und Lüftung bei standardisierter Nutzung funktionieren – also das, was rechnerisch an Gas, Öl, Fernwärme, Holz oder Strom gekauft werden müsste.

Er enthält bereits die Verluste der Anlagentechnik, aber noch nicht die Vorkette der Energiegewinnung. Diese steckt erst im Primärenergiebedarf. Der Endenergiebedarf ist der Wert, der bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse bestimmt und in Immobilienanzeigen genannt wird.

Mehr dazu: Was bedeutet kWh/(m2a) im Energieausweis?

Endenergieverbrauch

Der Endenergieverbrauch ist das gemessene Gegenstück zum Endenergiebedarf: die tatsächlich abgerechnete Energiemenge aus Heizkosten- und Energieabrechnungen, bereinigt um Witterung und Leerstand.

Er ist die Grundlage des Verbrauchsausweises und hängt vom Verhalten der Bewohner ab – zwei identische Häuser können sich um ein Vielfaches unterscheiden, je nachdem wie geheizt und gelüftet wird. Siehe Verbrauchsausweis und Witterungsbereinigung.

Mehr dazu: Energieverbrauch im Haus: Was der Energieausweis wirklich misst · So interpretieren Sie Ihren Stromverbrauch

Energieausweis

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist. Es gibt ihn in zwei Varianten: als Verbrauchsausweis auf Basis gemessener Verbräuche und als Bedarfsausweis auf Basis einer Berechnung.

Beide sind vollwertige Energieausweise, beide werden beim DIBt registriert, beide sind zehn Jahre gültig. Der Ausweis bezieht sich immer auf das Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung. Welcher Ausweis zulässig ist, hängt von Gebäudeart, Anlass und Datenlage ab.

Merkmal	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Grundlage	Gemessene Abrechnungen	Berechnung am Gebäudemodell
Beeinflusst durch	Nutzerverhalten, Leerstand, Witterung	Bauteile und Anlagentechnik
Datenbedarf	Verbrauchsdaten nach Energieträgern	Hülle, Fenster, Dach, Keller, Heizung, Lüftung
Aussage zur Sanierung	Begrenzt	Detailliert, mit Modernisierungsempfehlungen
Preis bei energieausweis.de (Wohngebäude)	69,95 Euro	119,95 Euro
Immer zulässig?	Nein – an Gebäudeart und Daten gebunden	Ja

Mehr dazu: Energieausweis erstellen · Der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis · Energieausweis Wohnung – Das sollten Sie wissen · Wann ein Energieausweis für Sie sinnvoll ist – und wann vorgeschrieben

Energieeffizienzklasse

Die Energieeffizienzklasse fasst den Endenergiekennwert eines Wohngebäudes in einer Buchstabenskala von A+ bis H zusammen. Sie steht auf dem Ausweis und gehört bei Wohngebäuden zu den Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen.

Die in der EU-Debatte oft genannte Skala A bis G ist eine andere Systematik und ersetzt die deutsche Einteilung für Wohngebäude nicht. Für Nichtwohngebäude wird keine Effizienzklasse ausgewiesen.

Klasse	Endenergie in kWh/(m²·a)	Einordnung
A+	bis 30	Neubaustandard, sehr effizient
A	bis 50	Effizienzhaus-Niveau
B	bis 75	Gut saniert
C	bis 100	Überdurchschnittlich
D	bis 130	Durchschnittlicher Bestand
E	bis 160	Teilsaniert
F	bis 200	Sanierungsbedarf
G	bis 250	Deutlicher Sanierungsbedarf
H	über 250	Unsanierter Altbau

Mehr dazu: Warum ein Energieausweis mit Effizienzklasse H kein Grund zur Sorge ist – So profitieren Sie vom WPB-Bonus

Energieträger

Als Energieträger bezeichnet der Energieausweis die eingesetzte Energiequelle: Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Strom, Holz, Pellets, Flüssiggas oder Kohle. Der wesentliche Energieträger gehört zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Für den Verbrauchsausweis müssen die Verbräuche ab 2027 nach Energieträgern getrennt belegt werden. Wer mit Gas heizt, Warmwasser elektrisch erzeugt und zusätzlich einen Kaminofen nutzt, braucht für jeden dieser Anteile einen eigenen Nachweis – kombinierte oder unklare Sammelwerte reichen nicht.

Mehr dazu: Welche Energieträger am häufigsten genutzt werden

EnEV (Energieeinsparverordnung)

Die EnEV war bis Oktober 2020 die maßgebliche Verordnung für den energetischen Standard von Gebäuden und für den Energieausweis. Sie wurde zusammen mit dem Energieeinsparungsgesetz und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz im Gebäudeenergiegesetz zusammengeführt.

Der Begriff taucht in älteren Unterlagen und Ausweisen weiterhin auf. Ein nach EnEV ausgestellter Energieausweis bleibt bis zum Ende seiner zehnjährigen Gültigkeit wirksam – er muss nicht ersetzt werden, nur weil sich das Recht geändert hat. Siehe GEG und GModG.

Mehr dazu: Nachrüstpflichten EnEV – Das sollten Sie über Immobilien unbedingt wissen · EnEV-Änderungen 2016: Das gilt ab 01. Januar 2016 · Die Auswirkungen der EnEV 2014 auf Immobilienmakler · Neue GEG 2020-Energieausweise – Das gilt es zu beachten

EPBD (EU-Gebäuderichtlinie)

Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ist der europäische Rahmen, aus dem die deutschen Regeln zum Energieausweis stammen. Sie gilt nicht unmittelbar, sondern muss in nationales Recht umgesetzt werden.

Die Umsetzung der jüngsten Fassung ist der Grund für die Änderungen am Ausweisrecht, die zum 1. Januar 2027 greifen. Siehe GModG.

Fernwärme

Fernwärme wird zentral erzeugt und über ein Leitungsnetz zum Gebäude transportiert. Im Energieausweis erscheint sie als eigener Energieträger mit einem Primärenergiefaktor, der vom jeweiligen Netz abhängt – ein Netz mit hohem Anteil aus Kraft-Wärme-Kopplung oder erneuerbaren Quellen schneidet deutlich besser ab als ein rein fossiles.

Für den Verbrauchsausweis ist Fernwärme vergleichsweise einfach zu belegen, weil die Abrechnung die gelieferte Wärmemenge direkt ausweist. Wichtig ist, dass Heizung und Warmwasser sauber getrennt oder korrekt zugeordnet sind.

Mehr dazu: Welche Energieträger am häufigsten genutzt werden

GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Das Gebäudeenergiegesetz trat im November 2020 in Kraft und führte EnEV, Energieeinsparungsgesetz und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Es regelte den energetischen Standard von Neubau und Bestand ebenso wie die Pflichten rund um den Energieausweis.

Im Juli 2026 wurde das GEG durch das Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst und umbenannt. Für Energieausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt werden, sind die bisherigen GEG-Regeln im Kern weiterhin maßgeblich. Siehe GModG.

Mehr dazu: Neue GEG 2020-Energieausweise – Das gilt es zu beachten · Neues Gebäudeenergiegesetz soll Makler in die Pflicht nehmen · Energieausweis: Auch für Immobilienmakler verpflichtend

GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz)

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Nachfolgeregelung des GEG. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und hat das Gebäudeenergiegesetz am 29. Juli 2026 abgelöst.

Die Reform tritt gestaffelt in Kraft: Teile des Heizungsrechts gelten bereits seit der Verkündung, die neuen Berechnungs- und Ausweisvorschriften jedoch erst zum 1. Januar 2027. Für den Energieausweis sind vor allem die §§ 79 bis 87 relevant – unter anderem § 80 Abs. 3 zur zulässigen Ausweisart, § 81 zur energetischen Bilanzierung, § 82 zum Verbrauchsausweis und § 106 zu gemischt genutzten Gebäuden.

Was sich ab 2027 konkret ändert, steht im Beitrag Energieausweis 2027: Das ändert das GModG.

Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 – und was ändert sich ab 2027?

Gebäudenutzfläche (A_N)

Die Gebäudenutzfläche ist die Bezugsfläche, auf die sich die Kennwerte eines Wohngebäude-Bedarfsausweises beziehen. Sie wird nicht gemessen, sondern aus dem beheizten Gebäudevolumen abgeleitet – klassisch mit dem Faktor 0,32 je Kubikmeter.

Sie ist deshalb regelmäßig größer als die Wohnfläche, oft um etwa 20 bis 30 Prozent. Wer den Kennwert eines Bedarfsausweises unbesehen mit der Wohnfläche multipliziert, rechnet falsch. Mehr dazu im Beitrag Wie die Gebäudenutzfläche berechnet wird. Siehe auch Wohnfläche.

Mehr dazu: Was versteht man unter der Gebäudenutzfläche?

Gültigkeit

Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig. Eine Verlängerung gibt es nicht; nach Ablauf muss für einen neuen Anlass ein neuer Ausweis erstellt werden.

Ein bereits ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis wird nicht dadurch unwirksam, dass sich das Recht ändert. Ein Ausweis vom Dezember 2016 läuft im Dezember 2026 ab, einer vom März 2017 bleibt bis März 2027 gültig – auch über den Stichtag hinaus.

Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 – und was ändert sich ab 2027?

Heizwert

Der Heizwert beschreibt die nutzbare Wärme bei der Verbrennung ohne die im Wasserdampf der Abgase gebundene Kondensationswärme. Er liegt deshalb unter dem Brennwert; bei Erdgas beträgt der Unterschied rund zehn Prozent.

Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises muss klar sein, auf welche Größe sich eine Abrechnung bezieht. Eine Verwechslung verschiebt den Kennwert spürbar – und damit unter Umständen die Effizienzklasse. Siehe Brennwert.

Mehr dazu: Der Unterschied zwischen Heizwert und Brennwert bei Heizkostenabrechnung und Verbrauchsausweis · Unterschied zwischen Brennwertkessel, Niedertemperaturkessel und Standardkessel – So erkennen Sie es auf dem Typenschild

Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist die wichtigste Datenquelle für den Verbrauchsausweis. Verwertbar ist sie, wenn sie einen vollständigen Abrechnungszeitraum abdeckt, das Gebäude als Ganzes erfasst und die verbrauchte Energiemenge – nicht nur die Kosten – ausweist.

Typische Stolpersteine: fehlende Zeiträume, Umlagen ohne Mengenangabe, mehrere Energieträger in einer Summe oder eine zu alte jüngste Abrechnung. Siehe Zwei-Jahres-Regel.

Mehr dazu: Der Unterschied zwischen Heizwert und Brennwert bei Heizkostenabrechnung und Verbrauchsausweis

Immobilienanzeige (Pflichtangaben)

Wer eine Immobilie kommerziell inseriert und über einen Energieausweis verfügt, muss bestimmte Werte bereits in der Anzeige nennen: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Ab 2027 kommt das Ausstellungsdatum hinzu; bei Ausweisen nach neuem Recht erweitern sich die Angaben weiter. Für ältere Ausweise gelten Übergangsregeln – die Anzeige richtet sich dann nach den im vorhandenen Dokument enthaltenen Werten. Fehlende oder falsche Pflichtangaben sind bußgeldbewehrt. Mehr dazu im Beitrag Energieangaben in Immobilienanzeigen.

Mehr dazu: Abmahnungen wegen fehlender Energieausweis-Angaben · Energieausweis: Auch für Immobilienmakler verpflichtend

Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)

Der iSFP ist ein gefördertes Beratungsdokument, das aufeinander abgestimmte Sanierungsschritte über einen längeren Zeitraum darstellt. Er ist kein Energieausweis und ersetzt ihn nicht.

Umgekehrt ersetzt der Energieausweis keine Energieberatung: Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis sind ein knapper Hinweis, kein Sanierungskonzept. Siehe Modernisierungsempfehlungen.

Mehr dazu: Zu welchen Sanierungsempfehlungen Immobilienprofis raten · Sanierungskosten Altbau 2026: Reale Baupreise und GEG-Pflichten

Jahres-Primärenergiebedarf

Der Jahres-Primärenergiebedarf ist der auf ein Jahr bezogene Primärenergiebedarf des Gebäudes, angegeben in kWh je Quadratmeter Bezugsfläche und Jahr. Er ist im Bedarfsausweis die zentrale Größe für die Bewertung des Gebäudes gegenüber den gesetzlichen Anforderungen.

Für den Neubau wird er mit dem Wert eines Referenzgebäudes verglichen. Siehe Primärenergiebedarf und Referenzgebäude.

Klimafaktor

Der Klimafaktor rechnet den gemessenen Verbrauch eines Gebäudes auf ein deutschlandweit vergleichbares Durchschnittsklima um. Er wird standortbezogen über die Postleitzahl angewandt.

Ohne diese Korrektur wäre ein Haus im milden Rheinland systematisch besser bewertet als ein baugleiches im Alpenvorland. Der Klimafaktor ist Teil der Witterungsbereinigung und wird vom Aussteller angewandt, nicht vom Eigentümer. Siehe Witterungsbereinigung.

kWh/(m²·a)

Die Einheit Kilowattstunde je Quadratmeter und Jahr ist die Währung des Energieausweises. Sie macht Gebäude unterschiedlicher Größe vergleichbar, indem der Jahresenergiebedarf oder -verbrauch auf die Bezugsfläche umgelegt wird.

Entscheidend ist, welche Fläche im Nenner steht: Beim Wohngebäude-Bedarfsausweis ist es die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche. Mehr dazu im Beitrag Was bedeutet kWh/(m²·a) im Energieausweis?.

Mehr dazu: Energieverbrauch im Haus: Was der Energieausweis wirklich misst

Kosten des Energieausweises

Die Kosten hängen von der Ausweisart ab, weil der Aufwand unterschiedlich ist. Bei energieausweis.de kostet der Verbrauchsausweis für Wohngebäude 69,95 Euro, der Bedarfsausweis 119,95 Euro – jeweils inklusive DIBt-Registrierung (Stand September 2026).

Aktuelle Konditionen und die Preise für Nichtwohngebäude stehen unter Preise. Worauf man beim Vergleich achten sollte, steht im Beitrag Energieausweis-Kosten: 3 Tipps.

Mehr dazu: Wie Sie beim Energieausweis Kosten sparen können · Energieausweis online erstellen: Die besten Anbieter im Vergleich (September 2026) · Energieausweis: Woher bekommen und was kostet es?

Leerstandskorrektur

Steht ein Teil des Gebäudes über den Abrechnungszeitraum leer, wird weniger Energie verbraucht, ohne dass das Gebäude besser wäre. Die Leerstandskorrektur rechnet diesen Effekt heraus, damit der Kennwert das Gebäude und nicht den Belegungsgrad abbildet.

Sie ist bei Mehrfamilienhäusern und Nichtwohngebäuden regelmäßig relevant. Leerstandszeiten sollten deshalb bekannt und belegbar sein.

Lüftungswärmeverlust

Der Lüftungswärmeverlust beschreibt die Wärme, die mit der Abluft das Gebäude verlässt – durch Fensterlüftung, Undichtigkeiten oder eine Lüftungsanlage. Er ist neben dem Transmissionswärmeverlust der zweite große Verlustpfad in der Bedarfsberechnung.

Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung senkt diesen Verlust deutlich und wirkt sich entsprechend auf den Bedarfsausweis aus. Siehe Transmissionswärmeverlust.

Luftdichtheit

Die Luftdichtheit der Gebäudehülle beschreibt, wie stark unkontrollierter Luftaustausch durch Fugen und Anschlüsse stattfindet. Gemessen wird sie mit dem Blower-Door-Test, ausgedrückt als Luftwechselrate.

In der Bedarfsberechnung geht sie in den Lüftungswärmeverlust ein. Liegt kein Messwert vor, wird mit pauschalen Annahmen gerechnet – die in der Regel ungünstiger sind als ein guter gemessener Wert.

Mischgebäude (gemischt genutztes Gebäude)

Ein Mischgebäude vereint Wohn- und Nichtwohnnutzung – typisch das Ladenlokal im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber, die Arztpraxis im Mehrfamilienhaus oder die Gaststätte mit Wohnungen im Obergeschoss.

Bis Ende 2026 konnten solche Gebäude unter Voraussetzungen getrennt behandelt werden, teils mit zwei Ausweisen. Die verbreitete Faustformel mehr als 10 Prozent Nichtwohnanteil steht so allerdings nicht im Gesetz; § 106 spricht von nicht unerheblichen Teilen bei wesentlich anderer Nutzung und Anlagentechnik.

Ab dem 1. Januar 2027 gilt für Neuausstellungen ein klarerer Ausgangspunkt: Der Verbrauchsausweis ist nur zulässig, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient. Sobald eine relevante gewerbliche Einheit vorhanden ist, wird ein gemeinsamer, bilanzierter Ausweis erstellt – unterschiedliche Nutzungen werden innerhalb einer Bilanz zoniert, nicht auf zwei Verbrauchsausweise verteilt. Siehe Zonierung.

Mehr dazu: Wann benötigt ein Mischgebäude zwei Energieausweise? · Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 – und was ändert sich ab 2027?

Modernisierungsempfehlungen

Der Energieausweis enthält Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Qualität, sofern solche Maßnahmen möglich sind. Sie sind ein Pflichtbestandteil des Ausweises, aber rechtlich unverbindlich – eine Sanierungspflicht folgt daraus nicht.

Beim Bedarfsausweis fallen die Empfehlungen konkreter aus, weil die Berechnung die Schwachstellen der einzelnen Bauteile kennt. Für ein echtes Sanierungskonzept ist eine Energieberatung der richtige Weg. Siehe Individueller Sanierungsfahrplan.

Mehr dazu: Zu welchen Sanierungsempfehlungen Immobilienprofis raten · Auswirkungen von Sanierungen auf die Vermarktung · Sanierungskosten Altbau 2026: Reale Baupreise und GEG-Pflichten

Nichtwohngebäude

Nichtwohngebäude sind Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen: Büro- und Verwaltungsgebäude, Verkaufsstätten, Praxen, Hotels, Werkstätten, Lager- und Produktionsgebäude, Schulen oder Sportstätten.

Sie werden anders bewertet als Wohngebäude – mit Nutzungszonen, Beleuchtung und oft Klimatechnik in der Bilanz, und ohne Energieeffizienzklasse auf dem Ausweis. Ab dem 1. Januar 2027 ist bei einer Neuausstellung anlässlich von Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung die energetische Bilanzierung vorgesehen; ein neuer verbrauchsbasierter Ausweis ist für diese Fälle nicht mehr vorgesehen.

Ein vor dem Stichtag ordnungsgemäß ausgestellter Verbrauchsausweis bleibt bis zum Ablauf seiner zehn Jahre nutzbar.

Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 – und was ändert sich ab 2027?

Nettogrundfläche (NGF)

Die Nettogrundfläche ist die Bezugsgröße bei Nichtwohngebäuden. Anders als die rechnerisch abgeleitete Gebäudenutzfläche des Wohngebäudes wird sie aus der tatsächlichen Geometrie ermittelt.

Für die Vergleichbarkeit der Kennwerte ist wichtig, dass immer dieselbe Bezugsfläche verwendet wird – Kennwerte aus Wohn- und Nichtwohngebäuden sind deshalb nicht unbesehen vergleichbar.

Neubau

Für einen Neubau ist immer ein Bedarfsausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung zu erstellen; ein Verbrauchsausweis kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil es noch keine Verbrauchsdaten gibt.

Der berechnete Jahres-Primärenergiebedarf wird mit dem Wert eines Referenzgebäudes verglichen. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis Neubau. Siehe Referenzgebäude.

Online-Energieausweis

Ein online erstellter Energieausweis ist rechtlich kein Sonderfall, sondern ein regulärer Energieausweis. Möglich ist er, weil die Bestandsaufnahme auch über geeignete Bildaufnahmen statt einer Begehung erfolgen darf.

Voraussetzung bleibt, dass ein ausstellungsberechtigter Energieberater den Ausweis verantwortet und beim DIBt registriert. Ein Formular, das ohne fachliche Prüfung ein PDF ausgibt, erfüllt das nicht. Zum passenden Energieausweis.

Mehr dazu: Ist die Erstellung eines Energieausweises online seriös? · Testergebnis: Online Energieausweise nicht schlechter als vom Energieberater erstellte Ausweise · Energieausweis online erstellen: Die besten Anbieter im Vergleich (September 2026) · Energieausweis online Testsieger: Was der Titel wirklich sagt

Primärenergiebedarf

Der Primärenergiebedarf umfasst zusätzlich zum Endenergiebedarf die Vorkette: Gewinnung, Umwandlung, Transport und Verteilung des Energieträgers. Er bewertet damit nicht nur das Gebäude, sondern auch die Herkunft der Energie.

Ein Gebäude mit Wärmepumpe und hohem Anteil erneuerbaren Stroms kann trotz höherem Endenergiebedarf beim Primärenergiebedarf besser abschneiden als ein Ölkessel. Siehe Primärenergiefaktor.

Mehr dazu: Was bedeutet kWh/(m2a) im Energieausweis?

Primärenergiefaktor

Der Primärenergiefaktor ist die Kennzahl, mit der die Endenergie eines Energieträgers in Primärenergie umgerechnet wird. Er bildet ab, wie viel Energie insgesamt aufgewendet werden muss, um eine Kilowattstunde am Gebäude bereitzustellen.

Erneuerbare Energieträger und effiziente Fernwärmenetze haben niedrige Faktoren, fossile Brennstoffe höhere. Änderungen an diesen Faktoren wirken sich unmittelbar auf die Bewertung von Gebäuden aus, ohne dass sich am Gebäude selbst etwas ändert.

Qualitätssicherung und Stichprobenkontrolle

Ausgestellte Energieausweise werden stichprobenartig überprüft. Grundlage dafür ist die zentrale Registrierung beim DIBt: Über die Registriernummer können Ausweise gezielt angefordert und auf Plausibilität geprüft werden.

Geprüft werden unter anderem die Eingangsdaten, die Berechnung und die Ausstellungsberechtigung. Für Eigentümer heißt das vor allem: Die Angaben, die sie liefern, müssen belegbar sein.

Mehr dazu: Testergebnis: Online Energieausweise nicht schlechter als vom Energieberater erstellte Ausweise

Referenzgebäude

Das Referenzgebäude ist ein gedachtes Vergleichsgebäude mit identischer Geometrie, Ausrichtung und Nutzung wie das reale Gebäude, aber mit gesetzlich festgelegter technischer Ausstattung.

Sein berechneter Jahres-Primärenergiebedarf ist der Maßstab, an dem sich ein Neubau messen lassen muss. Für Bestandsausweise spielt das Referenzgebäude keine Rolle.

Registriernummer

Jeder ordnungsgemäß ausgestellte Energieausweis trägt eine Registriernummer, die beim DIBt vergeben wird. Sie steht auf dem Dokument und macht den Ausweis zentral auffindbar.

Ein Energieausweis ohne Registriernummer ist kein gültiger Energieausweis. Die Nummer ist zugleich die Grundlage der Stichprobenkontrolle. Siehe DIBt.

Stichtag 1. Januar 2027

Zum 1. Januar 2027 greifen die neuen Berechnungs- und Ausweisvorschriften des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Maßgeblich ist allein das Ausstellungsdatum des Energieausweises, nicht das Datum von Kaufvertrag, Mietbeginn oder Bestellung.

Die drei wichtigsten Änderungen: Reine Wohngebäude im Bestand erhalten grundsätzlich die freie Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Für den Verbrauchsausweis genügen zwei Verbrauchsjahre statt bisher drei, dafür müssen sie nach Energieträgern getrennt sein. Nichtwohn- und gemischt genutzte Gebäude erhalten bei einer transaktionsbezogenen Neuausstellung nur noch einen bilanzierten Ausweis.

Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, hängt vom Zeitpunkt ab: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis 2026/2027.

Mehr dazu: Energieausweis 2027: Das ändert das GModG

Sanierungspflicht

Eine allgemeine Pflicht, das eigene Haus nach dem Energieausweis zu sanieren, gibt es nicht. Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis sind unverbindlich.

Pflichten können sich aus anderen Zusammenhängen ergeben – etwa Nachrüstpflichten bei oberster Geschossdecke und Rohrleitungen oder Anforderungen, wenn ohnehin saniert wird. Diese hängen nicht am Energieausweis, sondern am jeweiligen Bauteil und am Anlass.

Mehr dazu: Nachrüstpflichten EnEV – Das sollten Sie über Immobilien unbedingt wissen · Sanierungskosten Altbau 2026: Reale Baupreise und GEG-Pflichten · Bis wann darf ich noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?

Selbstnutzung

Wer sein Gebäude selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet, braucht in der Regel keinen Energieausweis. Es fehlt schlicht der gesetzliche Anlass.

Das ändert sich, sobald eine Vermarktung ansteht – dann muss der Ausweis spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen. Wer verkaufen will, sollte ihn deshalb vor dem Inserat besorgen, nicht danach. Siehe Ausweispflicht.

Mehr dazu: Wann benötigen Gebäude keinen Energieausweis? · Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?

Transmissionswärmeverlust

Der Transmissionswärmeverlust beschreibt die Wärme, die durch die Bauteile der Gebäudehülle nach außen abfließt – über Außenwände, Fenster, Dach, Kellerdecke und Wärmebrücken.

Er ist neben dem Lüftungswärmeverlust der zweite große Verlustpfad und wird aus den U-Werten der Bauteile und ihren Flächen berechnet. Der spezifische Transmissionswärmeverlust ist zugleich eine gesetzliche Anforderungsgröße für Neubauten. Siehe U-Wert und Wärmebrücke.

U-Wert

Der Wärmedurchgangskoeffizient – kurz U-Wert – gibt an, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter Bauteil fließt, wenn zwischen innen und außen ein Grad Temperaturunterschied besteht. Angegeben wird er in W/(m²·K).

Je niedriger der U-Wert, desto besser dämmt das Bauteil. Ein einfach verglastes Altbaufenster liegt über 4, moderne Dreifachverglasung unter 1. U-Werte sind die zentrale Eingangsgröße des Bedarfsausweises – und der Nachweis, mit dem sich die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 belegen lassen. Siehe WSchVO 1977.

Mehr dazu: Welche Anforderungen gelten, um die Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchVO 1977) einzuhalten?

Übergabepflicht

Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss der Energieausweis oder eine Kopie dem neuen Eigentümer oder Mieter übergeben werden. Die Übergabepflicht ist eigenständig neben der Vorlagepflicht bei der Besichtigung.

Ein Verstoß ist bußgeldbewehrt. In der Praxis wird die Übergabe häufig im Vertrag dokumentiert. Siehe Vorlagepflicht.

Mehr dazu: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis · Abmahnungen wegen fehlender Energieausweis-Angaben

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis – im Gesetzestext ab 2027 Energieverbrauchsausweis – bewertet das Gebäude anhand des tatsächlich gemessenen Endenergieverbrauchs aus Heiz- und Energieabrechnungen, bereinigt um Witterung und Leerstand.

Er ist der günstigere und schnellere Weg, aber nicht immer zulässig: Die Gebäudeart, der Anlass und die Vollständigkeit der Verbrauchsdaten müssen passen. Bis Ende 2026 werden regelmäßig drei aufeinanderfolgende Abrechnungszeiträume benötigt, ab 2027 zwei Jahre – dann aber nach Energieträgern getrennt und mit einer jüngsten Abrechnungsperiode, die höchstens 18 Monate zurückliegt.

Bei energieausweis.de kostet er für Wohngebäude 69,95 Euro inklusive DIBt-Registrierung (Stand September 2026). Verbrauchsausweis online erstellen.

Mehr dazu: Der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis · Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Verbrauchskennwert

Der Verbrauchskennwert ist das Ergebnis des Verbrauchsausweises: der bereinigte Endenergieverbrauch, umgelegt auf die Bezugsfläche und ein Jahr, in kWh/(m²·a).

Weil er auf realem Verbrauch beruht, spiegelt er auch das Verhalten der Bewohner. Ein niedriger Kennwert kann ein gutes Gebäude bedeuten – oder sparsame Bewohner in einem mittelmäßigen Gebäude.

Vorlagepflicht

Bei Verkauf und Neuvermietung muss der Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – als Original, Kopie oder deutlich sichtbarer Aushang.

Kommt es nicht zur Besichtigung, ist er spätestens auf Verlangen vorzulegen. Ab 2027 kann auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Pflicht auslösen, allerdings nur, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt. Siehe Übergabepflicht.

Mehr dazu: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis · Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis? · Abmahnungen wegen fehlender Energieausweis-Angaben

Wärmebrücke

Eine Wärmebrücke ist eine Stelle in der Gebäudehülle, an der deutlich mehr Wärme nach außen fließt als in der Fläche daneben – typisch an auskragenden Balkonplatten, Fensterlaibungen, Rollladenkästen oder Deckenauflagern.

In der Bedarfsberechnung werden Wärmebrücken entweder pauschal oder über einen detaillierten Nachweis berücksichtigt. Neben dem Energieverlust sind sie die häufigste Ursache für Schimmel an kalten Innenoberflächen.

Wärmepumpe

Eine Wärmepumpe gewinnt Wärme aus Luft, Erdreich oder Grundwasser und hebt sie mit Strom auf Heiztemperatur. Aus einer Kilowattstunde Strom werden je nach Anlage und Betriebsbedingungen mehrere Kilowattstunden Wärme.

Im Energieausweis wirkt sich das doppelt aus: Der Endenergiebedarf sinkt durch die Jahresarbeitszahl, und beim Primärenergiebedarf schlägt der Primärenergiefaktor von Strom zu Buche. Entscheidend für das Ergebnis sind die Vorlauftemperatur und die Qualität der Gebäudehülle.

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Warmwasser (Trinkwarmwasser)

Die Warmwasserbereitung ist im Energieausweis eigenständig zu berücksichtigen – beim Bedarfsausweis über einen pauschalen Nutzenergieansatz je Quadratmeter, beim Verbrauchsausweis über die abgerechneten Mengen.

Wird Warmwasser dezentral und elektrisch erzeugt, etwa über Durchlauferhitzer, muss dieser Anteil für den Verbrauchsausweis getrennt belegt werden. Genau hier scheitern Verbrauchsausweise in der Praxis häufig. Siehe Energieträger.

Witterungsbereinigung

Ein kalter Winter treibt den Verbrauch nach oben, ein milder senkt ihn – ohne dass sich am Gebäude etwas ändert. Die Witterungsbereinigung rechnet diesen Effekt heraus und macht Verbrauchswerte über Jahre und Standorte hinweg vergleichbar.

Sie wird zusammen mit dem Klimafaktor vom ausstellungsberechtigten Ersteller angewandt. Eigentümer liefern die Rohdaten, nicht die bereinigten Werte. Siehe Klimafaktor.

WSchVO 1977 (Wärmeschutzverordnung)

Die Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 war die erste bundesweite Vorschrift zum baulichen Wärmeschutz. Ihr Anforderungsniveau ist bis heute relevant, weil es eine Weiche im Ausweisrecht stellt.

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Kleine Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen in der Regel einen Bedarfsausweis – es sei denn, das Gebäude erfüllt die Anforderungen der WSchVO 1977 oder wurde nachträglich auf dieses Niveau gebracht. Für den Nachweis zählen U-Werte und Baudokumente. Ab 2027 entfällt diese Kopplung für reine Wohngebäude. Mehr im Beitrag Anforderungen der WSchVO 1977.

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die aus dem Mietrecht vertraute Größe – und im Energieausweis nicht die Bezugsfläche des Wohngebäude-Bedarfsausweises. Dort wird die rechnerisch aus dem beheizten Volumen abgeleitete Gebäudenutzfläche verwendet.

Weil die Gebäudenutzfläche typischerweise 20 bis 30 Prozent größer ist, ergibt eine Hochrechnung des Kennwerts mit der Wohnfläche einen zu niedrigen Jahresverbrauch. Siehe Gebäudenutzfläche.

Mehr dazu: Wie die Gebäudenutzfläche beim Energieausweis berechnet wird · Was versteht man unter der Gebäudenutzfläche?

Zonierung

Bei der Zonierung wird ein Gebäude für die Berechnung in Bereiche mit unterschiedlicher Nutzung und Anlagentechnik unterteilt – etwa Wohnungen, Ladenfläche und Büro in einem Haus.

Wichtig: Zonierung bedeutet nicht, dass für jede Nutzung ein eigener Energieausweis entsteht. Die Bereiche werden innerhalb einer gemeinsamen energetischen Bilanz gesondert berücksichtigt. Die technische Umsetzung richtet sich nach DIN/TS 18599:2025-10. Siehe Mischgebäude.

Zwei-Jahres-Regel

Ab dem 1. Januar 2027 gilt für den Verbrauchsausweis: Der Endenergieverbrauch ist nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen. Bis dahin sind regelmäßig drei aufeinanderfolgende Abrechnungszeiträume nötig.

Zwei weitere Bedingungen bleiben: Die Daten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, und deren Ende darf zum Zeitpunkt der Ausstellung höchstens 18 Monate zurückliegen. Eine zeitweise diskutierte Pflicht zur monatlichen Erfassung wurde nicht übernommen.

Weniger Jahre heißt also nicht automatisch einfacher: Die zwei Jahre müssen vollständig und trennscharf nach Energieträgern belegt sein. Fehlt ein Anteil, bleibt es beim Bedarfsausweis.

Mehr dazu: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt 2026 – und was ändert sich ab 2027?