Energieausweis in der Immobilienanzeige: GEG-Pflichten für Makler

Ein typischer Moment am Schreibtisch eines Maklers: Das Exposé für ein älteres Einfamilienhaus ist fast fertig, die Fotos sind sortiert, der Text steht. Nur der Eigentümer hat den Energieausweis noch nicht geliefert. Um keine Zeit bei der Vermarktung zu verlieren, tippt der Makler einen beliebten Satz in das Inserat: „Energieausweis liegt zur Besichtigung vor.“ Reicht das aus, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein?

Die kurze Antwort lautet: Nein. Wer ein Auto verkauft, nennt den Kraftstoffverbrauch direkt in der Anzeige. Bei Immobilien verhält es sich heute genauso. Der Gesetzgeber bewertet die energetischen Kennwerte als wesentliche Information für den künftigen Käufer oder Mieter eines Bestandsgebäudes. Deshalb greifen hier die strengen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes, kurz GEG.

Das Gesetz duldet bei der Vermarktung keine Platzhalter oder Verzögerungstaktiken. Sobald das Dokument physisch existiert, müssen die Werte in die Anzeige. Früher gab es oft Streit darüber, ob allein der Eigentümer für diese Daten verantwortlich ist. Heute nimmt das Gesetz ganz explizit auch Immobilienmakler und Hausverwalter in die direkte Pflicht. Wer die Veröffentlichung einer Anzeige in Zeitungen, auf Online-Portalen oder im eigenen Schaufenster verantwortet, muss sicherstellen, dass die energetischen Fakten von Anfang an transparent auf dem Tisch liegen.

Das führt direkt zur nächsten Frage: Welche konkreten Daten verlangt der Gesetzgeber eigentlich, wenn das Inserat online geht?

Betrachtet man die Schaufenster vieler Maklerbüros oder die gängigen Immobilienportale, zeigt sich oft ein lückenhaftes Bild. Häufig steht dort nur der Endenergieverbrauch, die Effizienzklasse fehlt. Das Gebäudeenergiegesetz lässt hier jedoch keinen Spielraum für kreative Kürzungen. Sobald der Ausweis für das Gebäude physisch existiert – etwa in der Akte des Eigentümers –, greift § 87 Absatz 1 GEG. Das Gesetz benennt die Verantwortlichen unverkürzt und im amtlichen Wortlaut:

„[…] so hat der Verkäufer, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Immobilienmakler, wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet, sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:“

Für Wohngebäude verlangt der Gesetzgeber exakt fünf Angaben, die Sie direkt aus dem vorliegenden Dokument in die Anzeige übertragen müssen:

Bei Nichtwohngebäuden fallen Baujahr und Effizienzklasse weg. Dafür trennen Sie bei diesen Immobilien den Endenergiebedarf oder -verbrauch nach Wärme und Strom.

Kurz gesagt: Wer ein Wohngebäude vermarktet und den Ausweis hat, arbeitet diese fünf Werte wie eine Checkliste ab. Fehlt auch nur ein Detail, ist die Anzeige formal fehlerhaft. Das wirft die Frage auf, wer rechtlich den Kopf hinhalten muss, wenn der Eigentümer die Unterlagen zu spät liefert oder beim Abtippen ein Wert vergessen wird.

Lange Zeit schoben Vermittler und Eigentümer die Verantwortung für unvollständige Anzeigen hin und her. Oft wartet ein Makler auf die Unterlagen, möchte aber zügig mit der Vermarktung starten. Fehlen dann die Energiekennwerte im Inserat, lag der Gedanke nahe, die Verantwortung beim Eigentümer zu suchen, der das Dokument noch nicht geliefert hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage am 5. Oktober 2017 in einem Grundsatzurteil geklärt (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Die Richter entschieden, dass die Daten aus dem Energieausweis wesentliche Informationen für den Verbraucher darstellen. Werden diese Werte weggelassen, fehlt dem Miet- oder Kaufinteressenten eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Juristen ordnen dies als Irreführung nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) ein.

Ein wichtiges Detail aus der Rechtsprechung betrifft die gesetzliche Vorgabe, dass der Ausweis zum Zeitpunkt der Anzeige „vorliegen“ muss. Existiert das Dokument bereits physisch beim Eigentümer in den Akten, gilt es rechtlich als vorliegend. Der Vermittler kann sich bei einer lückenhaften Anzeige vor Gericht kaum darauf berufen, dass ihm das Papier persönlich noch nicht übergeben wurde.

Im Ergebnis bedeutet das: Immobilienmakler haften wettbewerbsrechtlich direkt, wenn sie ein Inserat ohne die Werte eines bereits existierenden Energieausweises veröffentlichen.

Dieser Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht öffnet die Tür für empfindliche finanzielle Folgen. Wer die Pflichtangaben übersieht, zieht schnell die Aufmerksamkeit von Umweltvereinen und Mitbewerbern auf sich, die genau solche Lücken im Berufsalltag ahnden.

Ein unscheinbarer Briefumschlag im Briefkasten des Maklerbüros markiert oft den Beginn eines teuren rechtlichen Nachspiels. Vereine wie die Deutsche Umwelthilfe e.V. (DUH) durchsuchen Immobilienportale systematisch nach unvollständigen Inseraten. Fehlen die Energiekennwerte, verschicken sie kostenpflichtige Abmahnungen. Die anfänglichen Gebühren für ein solches Schreiben wirken oft noch überschaubar. Das eigentliche Risiko verbirgt sich in dem beigefügten Dokument, das der Makler unterschreiben soll. Ein einziger späterer Zahlendreher beim Baujahr oder eine vergessene Effizienzklasse in einem völlig neuen Inserat löst dann sofort eine hohe Vertragsstrafe aus. Juristen sprechen hier von der Unterzeichnung einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.

Neben diesen Abmahnungen durch Vereine oder Mitbewerber drohen staatliche Sanktionen. Das Gebäudeenergiegesetz bewertet fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen als Ordnungswidrigkeit. Die genaue rechtliche Grundlage liefert § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG. Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass die Anzeige die geforderten Daten enthält, begeht einen Gesetzesverstoß. Gemäß § 108 Abs. 2 GEG kann die zuständige Behörde dies mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro ahnden.

In der Praxis führt das oft zu einem Konflikt zwischen Makler und Eigentümer. Der Makler möchte mit der Vermarktung starten, doch der Verkäufer oder Vermieter hat den Energieausweis noch gar nicht beauftragt. Hier greift eine wichtige rechtliche Unterscheidung. Wenn das Dokument physisch noch überhaupt nicht existiert, fordert das Gesetz für die Anzeige formal auch keine Werte. Das Inserat darf in diesem spezifischen Fall ohne die Energiedaten veröffentlicht werden.

Dieser Aufschub gilt nur für kurze Zeit. Das Fehlen des Ausweises bei der Inserierung setzt eine klare Frist in Gang. Nach § 80 Abs. 4 GEG muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Wer eine Immobilie ohne Energiekennwerte bewirbt, muss das gültige Dokument bis zum Eintreffen des ersten Interessenten am Objekt beschafft haben. Ein Versäumnis an dieser Stelle verlagert das rechtliche Risiko lediglich von der Anzeige auf den Besichtigungstermin. Um diese Gefahr im Arbeitsalltag zu entschärfen, brauchen Makler verlässliche Prozesse für die rechtzeitige Beschaffung der Dokumente.

Der Moment der Unterschrift unter dem Maklervertrag ist der ideale Zeitpunkt, um die Weichen für eine reibungslose Vermarktung zu stellen. Wer hier einen klaren Ablauf etabliert, schützt das eigene Büro vor teuren Fehlern und unangenehmer Post von Abmahnvereinen. Die beste Strategie für den Arbeitsalltag ist eine strikte Reihenfolge: Erst die Daten, dann das Inserat.

In der Praxis bewährt sich eine einfache Ampel-Regelung. Solange die energetischen Kennwerte des Gebäudes nicht auf dem Tisch liegen, bleibt die Ampel für die Veröffentlichung auf Rot. Das Exposé kann in dieser Zeit in Ruhe vorbereitet und fotografiert werden. Online gehen sollte die Anzeige für das Bestandsgebäude jedoch erst, wenn die entsprechenden Felder im Immobilienportal vollständig ausgefüllt sind.

Um diesen Ablauf als festen Standard im Büro zu verankern, hilft eine klare Aufgabenfolge:

Manchmal drängen Eigentümer auf einen schnellen Vermarktungsstart, obwohl die Unterlagen noch fehlen. Hier zahlt sich eine ruhige, professionelle Aufklärung aus. Erklären Sie Ihrem Auftraggeber, dass ein unvollständiges Inserat nicht nur Ihr Maklerbüro gefährdet, sondern auch den Verkaufsprozess stört. Ein seriöser Auftritt beginnt mit vollständigen Informationen.

Sollte eine Anzeige ausnahmsweise ohne Werte online gehen, weil das Dokument nachweislich noch nicht existiert, tickt die Uhr. Spätestens wenn der erste Interessent zur Tür hereinkommt, muss das fertige Papier vorliegen. Wer die Erstellung direkt zu Beginn des Mandats erledigt, erspart sich diesen zeitlichen Druck vor den ersten Besichtigungsterminen. Am Ende ist ein rechtssicheres Inserat mehr als nur Pflichterfüllung – es ist ein sichtbares Zeichen für professionelles und verlässliches Handeln gegenüber Käufern und Mietern.