Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?

Ein Energieausweis (umgangssprachlich oft „Energiepass“) ist beim Verkauf Pflicht (§ 80 Abs. 3 Satz 1) – keine Empfehlung. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1); Aushang oder Auslegen reicht (Satz 2). Nach Vertragsschluss ist der Ausweis zu übergeben (Satz 5).

„Kein Notarvertrag ohne Energieausweis“ ist keine gesetzliche Absolute: Fehlt der Ausweis, droht ein Bußgeld nach § 108 – nicht automatisch die Nichtigkeit des Kaufvertrags und kein gesetzliches Notarverbot allein deshalb. In der Praxis verlangen Notariate den Ausweis dennoch häufig; das ersetzt nicht die Vorlagepflicht schon bei der Besichtigung. Der ältere Beitrag Kein Notarvertrag ohne Energieausweis beschreibt die Praxis aus EnEV-Zeiten und ist kein aktueller Gesetzeswortlaut.

Ausnahmen sind eng und nicht mit „unbeheizt“ abgetan: Der Anwendungsbereich erfasst Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (§ 2 Abs. 1); weitere Ausnahmen stehen in § 2 Abs. 2 (u. a. bestimmte Betriebsgebäude). Kleine Gebäude: § 79 Abs. 4 (Nutzflächengrenze um 50 m²; Wortlaut heute und ab Artikel 2 leicht unterschiedlich). Baudenkmal: bis 31. Dezember 2026 eingeschränkte Vorlagepflicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 zu § 80 Abs. 3 bis 7); ab 1. Januar 2027 entfällt diese alte Ausnahme. Überblick: Wann benötigen Gebäude keinen Energieausweis?

Pflichtangaben in Verkaufsanzeigen

Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen kommerzielle Anzeigen Pflichtangaben nach § 87 Abs. 1 tragen. Die Pflicht trifft, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet – Verkäufer oder Immobilienmakler, nicht pauschal immer beide.

Typischer Katalog heute:

• Art des Ausweises (Verbrauch oder Bedarf)
• Endenergieverbrauch bzw. -bedarf in kWh/(m²·a)
• wesentlicher Energieträger
• bei Wohngebäuden: Baujahr und Effizienzklasse A+ bis H, soweit im Ausweis ausgewiesen (Klassen seit den EnEV-Mustern ab 2014; ältere Ausweise vom 1. Oktober 2007 bis 30. April 2014: Übergang nach § 112 Abs. 3 – Endenergiekennwert, Klasse nur wenn ausgewiesen)

Ausführlich: Energieausweis in der Immobilienanzeige.

Ab 1. Januar 2027 bei Neuausweisen (§ 87 n. F.): u. a. Ausweisart nach § 81 oder § 82, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Klasse, Baujahr, Energieträger. Altausweise (vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt) in Anzeigen: Übergang nach § 112 Abs. 3 n. F. – weiterhin Endenergie; das Ausstellungsdatum steht in dieser Übergangsliste nicht. Mehr im Beitrag Energieausweis 2027: Das ändert das GModG.

Für Verstöße bei Vorlage, Übergabe und Anzeigepflicht sieht § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG einen Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro vor (in Verbindung mit Abs. 1 Nr. 17 bis 21 u. a.; Artikel 2 verschiebt die Nummern leicht). Das ist kein Pauschalpreis für „jede Situation ohne Ausweis“. Ob und in welcher Höhe eine Behörde sanktioniert, ist Sache des Einzelfalls. Zuständig sind in der Regel die unteren Bauaufsichtsbehörden der Länder.

Beide Typen erfüllen die Verkaufspflicht, wenn sie für das Gebäude und den Ausstellungszeitpunkt zulässig sind und eine DIBt-Nummer tragen. Die Wahl hängt nicht von Vorlieben ab.

Bis 31. Dezember 2026 (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG in der heute geltenden Fassung): Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne Nachweis der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 brauchen in der Regel den Bedarfsausweis. Sonst besteht Wahlrecht bei geeigneten Verbrauchsdaten (regelmäßig drei Abrechnungszeiträume; jüngste Periode höchstens 18 Monate alt).

Ab 1. Januar 2027: Bei ausschließlich dem Wohnen dienenden Bestandsgebäuden besteht grundsätzlich Wahlrecht, wenn die Verbrauchsdaten nach § 82 passen (jährlich über zwei Jahre, nach Energieträgern; jüngste Periode höchstens 18 Monate alt). Misch- und Nichtwohngebäude: bei Neuausstellung zum Verkauf in der Regel Bilanzierung.

Ausführliche Matrix und Mischgebäude: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis 2026/2027.

Situation (Ausstellung 2026)	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
< 5 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977, ohne WSchVO-Nachweis	Nicht zulässig	Pflicht
< 5 Wohnungen, Bauantrag vor 1.11.1977, mit WSchVO-Nachweis	Zulässig*	Zulässig
≥ 5 Wohnungen oder Bauantrag ab 1.11.1977	Zulässig*	Zulässig
Neubau	Nicht zulässig	Pflicht
Keine geeigneten Verbrauchsdaten	Nicht möglich	Pflicht
Preis energieausweis.de (September 2026)	69,95 €	119,95 €

* Bei vollständigen, geeigneten Verbrauchsdaten. Live-Preise: Preise. Bestellwege: Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis.

Die Plausibilitätsprüfung bei energieausweis.de erkennt typische Pflichtfälle anhand Ihrer Angaben und weist vor der Bestellung auf den passenden Typ hin.

Ausstellungsberechtigt sind nur gesetzlich vorgesehene Fachleute (§ 88; u. a. Architekten, Ingenieure, qualifizierte Energieberater). Online ist der Ausweis rechtsgültig bei berechtigtem Aussteller und DIBt-Registrierung – und wenn die Bestandsaufnahme stimmt: Begehung oder geeignete Bildaufnahmen (§ 84 Abs. 1 heute; ab 2027 § 83 Abs. 1 Satz 3 n. F.). Nicht zulässig ist eine Ausstellung ohne Vor-Ort-Termin und ohne geeignete Bilder.

Ablauf bei energieausweis.de: Gebäude- und Heizungsdaten eingeben (beim Verbrauchsausweis: Abrechnungen), Plausibilitätsprüfung, DIBt-Registrierung inklusive, PDF nach Freigabe. Ein Kundenkonto ist nicht nötig; die Bearbeitungszeit ist in der Regel kurz.

Kosten (Stand September 2026): Verbrauchsausweis 69,95 Euro, Bedarfsausweis 119,95 Euro – Festpreise laut Anbieter inklusive DIBt und Support. Vor-Ort-Termine liegen oft höher und brauchen Vorlauf. 30-Tage-Geld-zurück und Bestpreis-Versprechen: Ihre Vorteile. Makler und Hausverwalter erhalten nach Gewerbenachweis Partnerkonditionen über das IVD- und Partnerprogramm.

Betreiber ist die Immoticket24.de GmbH, ein Familienunternehmen unter Leitung von Christian Esch und Karl-Werner Esch. Das Portal trägt das Siegel „TÜV geprüftes Onlineportal“ (TÜV Saarland) inklusive Datenschutzmanagement. Kundenbewertungen sind öffentlich nachzählbar (u. a. eKomi und Trusted Shops).

Ist ein online erstellter Energieausweis für den Verkauf gültig?
Ja, wenn er von Ausstellungsberechtigten erstellt wird, für das Gebäude zulässig ist und eine DIBt-Registriernummer trägt. Begehung oder geeignete Bilder gehören zur Bestandsaufnahme.

Kann ich inserieren, bevor der Ausweis fertig ist?
Ohne vorliegenden Ausweis fehlen die Kennwert-Pflichtangaben. Sobald der Ausweis da ist, müssen die Angaben nachgezogen werden. Spätestens zur Besichtigung muss das Dokument vorliegen.

Was droht ohne Energieausweis?
Eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro für die genannten Vorlage-, Übergabe- und Anzeigefälle (§ 108). Der Kaufvertrag wird dadurch nicht automatisch nichtig – in der Praxis stocken aber Besichtigung und Abwicklung oft, wenn das Dokument fehlt.

Welchen Ausweis brauche ich für ein Haus von 1975?
Bei Ausstellung 2026: Mit weniger als fünf Wohnungen und ohne WSchVO-Nachweis in der Regel Bedarfsausweis. Ab 2027 bei ausschließlicher Wohnnutzung und passenden Verbrauchsdaten oft Wahlrecht – siehe Ausweisart 2026/2027.

Was kostet der Ausweis bei energieausweis.de?
69,95 Euro für den Verbrauchsausweis, 119,95 Euro für den Bedarfsausweis (Stand September 2026). Details: Preisseite.

Prüfen Sie zuerst, ob ein noch gültiger Ausweis vorliegt. Fehlt er oder läuft er ab, klären Sie den Typ und bestellen Sie so, dass Besichtigung und Anzeige rechtzeitig abgedeckt sind.