Wie beeinflusst der energetische Zustand den Verkaufspreis einer Immobilie?

Der Markt hat sich im Spätsommer 2026 spürbar gedreht. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen im September um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent angehoben, zum zweiten Mal in diesem Jahr. Die Bauzinsen hatten schon vorher angezogen: Das Interhyp-Bankenpanel nennt für zehnjährige Darlehen knapp 4,2 Prozent. Barkow Consulting meldet rund 4,25 Prozent und damit den höchsten Stand seit Mai 2011. Das Gewos-Institut erwartet für 2026 rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien, 4,4 Prozent weniger als 2025.

Die Nachfrage ist damit nicht verschwunden, aber sie ist wählerischer geworden. Im IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 erleben vier von fünf IVD-Mitgliedern eine restriktivere Kreditvergabe der Banken als im Vorjahr. Scheitert ein Kauf, liegt es laut IVD am häufigsten am fehlenden Eigenkapital und an Monatsraten, die sich wegen der gestiegenen Zinsen nicht mehr darstellen lassen. Das Preisniveau folgt als Grund erst mit deutlichem Abstand. Energieeffizienz ist nach dieser Erhebung das drittwichtigste Kaufkriterium, nach Preis und Lage und noch vor Ausstattung und Grundriss.

Regional zeigt sich die Verschiebung besonders deutlich. Im Immobilienbarometer des IVD Nord für Hamburg (8. September 2026) beobachten 68 Prozent der befragten Experten fallende Preise bei Einfamilien-, Reihenhäusern und Doppelhaushälften; Anfang 2026 waren es 25 Prozent. 79 Prozent berichten, dass die Beratung zu Energieverbrauch, Energieausweis, Sanierungszustand, notwendigen Modernisierungen und Fördermöglichkeiten weiter zugenommen hat. Die Vorsitzende des IVD Nord fasst das so zusammen:

„Der energetische Zustand ist zu einem echten Preisfaktor geworden. Käufer kalkulieren notwendige Investitionen inzwischen sehr genau ein. Bei unsanierten Häusern müssen sich diese Kosten deshalb auch im Kaufpreis widerspiegeln.“

Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord, Pressemitteilung vom 08.09.2026

energieausweis.de ist Mitglied und Kooperationspartner des IVD. Die zitierten Zahlen stammen aus den Veröffentlichungen des Verbands und seines Regionalverbands; die Hamburger Werte lassen sich nicht ohne Weiteres auf andere Regionen übertragen.

Käufer denken in Monatsbelastung, nicht in Kaufpreis. Zur Monatsrate für das Darlehen kommen Heizung, Strom, Wasser und Instandhaltung. Banken prüfen die Tragfähigkeit in einer Haushaltsrechnung. Laut dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein setzen sie dort meist Pauschalen für Lebenshaltung und Nebenkosten an, zu denen auch Heizkosten zählen. Wie hoch diese Pauschalen sind, entscheidet jedes Kreditinstitut selbst. Ob der Energiekennwert eines konkreten Hauses in die Kreditprüfung einfließt, ist also von Bank zu Bank verschieden. Die tatsächlichen Heizkosten zahlt der Käufer trotzdem jeden Monat.

Für das Preisgespräch lohnt deshalb eine einfache Umrechnung: Wie viel Darlehen könnte ein Käufer mit dem Geld bedienen, das ein energetisch schwaches Haus zusätzlich an Heizkosten verschlingt? Die Rechnung folgt der üblichen Faustformel für den Finanzierungsbetrag: monatlicher Betrag × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung).

Heizkosten-Mehrbelastung pro Monat	entspricht bei 4,2 % Zins + 2 % Tilgung einer Darlehenssumme von rund
50 €	9.700 €
100 €	19.400 €
150 €	29.000 €
200 €	38.700 €

Rechenbeispiel mit gerundeten Werten. Zinssatz nach Interhyp-Bankenpanel (September 2026), Tilgung von 2 % als Annahme. Keine Finanzierungsberatung; die tatsächliche Kreditentscheidung trifft die Bank.

Übersetzt in Euro: Wenn ein unsaniertes Haus einen Käufer jeden Monat 100 € mehr Heizkosten kostet als ein vergleichbares modernisiertes Objekt, bindet das so viel Budget wie ein zusätzliches Darlehen von rund 19.400 €. Diesen Betrag kann der Käufer nicht mehr für den Kaufpreis einsetzen. Ob die Differenz 50 oder 200 € beträgt, lässt sich nur mit belastbaren Energiedaten abschätzen, und genau die liefert der Energieausweis.

Die bislang aussagekräftigste Auswertung für Deutschland stammt vom Kiel Institut für Weltwirtschaft (Kiel Policy Brief 180, November 2024). Die Autoren haben Millionen Verkaufs- und Mietinserate ausgewertet, für die Preisaufschläge auf Daten ab 2022. Kernergebnis: Eine Eigentumswohnung der Effizienzklasse A+/A war rund 650 € pro Quadratmeter teurer als eine vergleichbare Wohnung der Klassen D/E, sofern die Effizienz mit einem Bedarfsausweis nachgewiesen war. Mit Verbrauchsausweis lag der Aufschlag nur bei gut 225 € pro Quadratmeter. Die Sanierung von D/E auf A+/A kostet laut Studie durchschnittlich rund 700 € pro Quadratmeter, Fördermittel nicht eingerechnet.

Zwei Einschränkungen gehören zur fairen Einordnung. Erstens beruhen die Werte auf Inseratsdaten, also auf Angebotspreisen, nicht auf notariellen Kaufpreisen. Zweitens gelten sie für Eigentumswohnungen im Vergleich bestimmter Klassen; für ein Einfamilienhaus in ländlicher Lage kann das Bild anders aussehen. Die Richtung ist trotzdem eindeutig: Der Markt preist Energieeffizienz ein, und zwar umso genauer, je belastbarer die Information ist.

Den Umkehrschluss liefert das Hamburger Barometer des IVD Nord. Als wesentlichen Grund, warum der Verkauf älterer Einfamilienhäuser mit schlechter Energieeffizienzklasse scheitert, nennen die befragten Experten einen Kaufpreis, der im Verhältnis zu den notwendigen Investitionen zu hoch ist. Dazu kommen fehlende Finanzierungsmittel für die Sanierung und die Sorge der Käufer vor Aufwand und Risiken einer Modernisierung. Wer den Preis nicht an den Sanierungsbedarf anpasst, verlängert also vor allem die Vermarktungszeit. Beim IVD Nord dauert der Hausverkauf bei 37 Prozent der Befragten bereits länger als sechs Monate.

Ein Verbrauchsausweis beruht auf den Abrechnungen der vergangenen Jahre und hängt damit auch vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab. Bei unsanierten Häusern führt das oft in die Irre. Heizt eine alleinstehende Eigentümerin nur zwei Räume, wirkt der Kennwert günstiger, als es eine vierköpfige Käuferfamilie später erleben wird. Umgekehrt kann ein langer Leerstand oder ein Jahr mit Handwerkern im Haus den Wert verzerren. Der Bedarfsausweis rechnet dagegen mit der Bausubstanz und der Anlagentechnik unter standardisierten Bedingungen. Er zeigt, was das Gebäude selbst verbraucht, unabhängig davon, wer darin wohnt.

Genau das macht ihn im Preisgespräch wertvoll. Die Kieler Autoren folgern aus ihren Daten, dass Marktteilnehmer Energiekosteneinsparungen korrekt einpreisen, wenn genaue Informationen verfügbar sind. In ihrer Auswertung war das beim Bedarfsausweis der Fall, beim Verbrauchsausweis deutlich weniger. Für einen Makler heißt das: Ein Bedarfsausweis macht den Abschlag für ein unsaniertes Objekt nachvollziehbar, und bei einem modernisierten Objekt macht er den Aufschlag begründbar. Modernisierungsempfehlungen enthalten beide Ausweisarten; beim Bedarfsausweis beruhen sie auf der rechnerischen Erfassung der Bauteile.

Welcher Ausweis ist rechtlich zulässig?

Bis 31. Dezember 2026 ist bei Verkauf und Vermietung für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später mindestens darauf modernisiert wurde (§ 80 Abs. 3 GEG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung). In allen anderen Fällen besteht bei Wohngebäuden bis Ende 2026 die Wahl.

Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Sonderregel. Ein Verbrauchsausweis ist dann nur für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 Abs. 1 GModG n. F.). Für Nichtwohngebäude verlangt das Gesetz bei Verkauf und Vermietung eine energetische Bilanzierung, also einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG n. F.). Auch bei Neubauten und nach bestimmten größeren Änderungen bleibt es beim Bedarfsausweis. Die Wahl besteht ab 2027 also für bestehende, rein zu Wohnzwecken genutzte Gebäude mit geeigneten Verbrauchsdaten aus zwei Jahren, nicht für jedes Objekt. Wer darf, muss trotzdem nicht den günstigeren Weg gehen: Für ein unsaniertes Haus ist der Bedarfsausweis mit 119,95 € (energieausweis.de, Stand 29.09.2026) meist die bessere Grundlage für die Preisfindung als der Verbrauchsausweis für 69,95 €. Einen ausführlichen Vergleich bietet der Beitrag Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis 2026/2027.

Zurück ins Wohnzimmer von 1968. Die Eigentümerin argumentiert mit dem Nachbarhaus, der Makler mit dem, was Käufer heute rechnen. Der IVD Nord nennt das Phänomen „Preisnostalgie“: 79 Prozent der befragten Experten berichten, dass Verkäufer die veränderte Marktlage noch nicht ausreichend berücksichtigen und die Festlegung eines marktgerechten Preises deshalb besonders beratungsintensiv ist. Ein sachliches Gespräch gelingt eher, wenn der Energieausweis auf dem Tisch liegt, bevor über Zahlen gestritten wird.

In der Praxis bewährt sich eine Reihenfolge, die vom Gebäude zum Preis führt. Zuerst die Effizienzklasse und den Kennwert aus dem Ausweis zeigen, dann die Modernisierungsempfehlungen (im bisherigen Muster auf Seite 4). Daraus lässt sich ableiten, welche Investitionen ein Käufer einplanen wird, etwa für Heizung, Dach oder Fenster. Für aktuelle Kostenansätze verweist der Beitrag Sanierungskosten Altbau 2026 auf Marktdaten. Erst danach kommt der Angebotspreis. Die Frage lautet dann nicht mehr „Warum ist mein Haus weniger wert?“, sondern „Welcher Preis bleibt, wenn ein Käufer diese Maßnahmen finanzieren muss?“.

Ein Argument mit Verfallsdatum ist die Förderung. In der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sinkt laut KfW der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit ab 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 €. Der Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 Prozent sinkt zu denselben Terminen um jeweils 4 Prozentpunkte. Für Käufer, die eine Sanierung einplanen, wird der Eigenanteil damit Schritt für Schritt größer. Welche Förderung im Einzelfall möglich ist, klärt eine Energieberatung; im Preisgespräch reicht der Hinweis, dass die Rechnung der Käufer eher strenger als milder wird.

Für den Eigentümer liegt darin auch eine Chance. Ein Haus, dessen Preis den Sanierungsbedarf offen einrechnet, zieht Käufer an, die genau solche Objekte suchen und die Modernisierung selbst gestalten wollen. Eine schlechte Effizienzklasse ist dann kein Makel, der versteckt werden muss, sondern eine Kalkulationsgrundlage. Wie Käufer von Häusern der Klasse H mit Förderbausteinen rechnen, zeigt der Beitrag Warum ein Energieausweis mit Effizienzklasse H kein Nachteil ist.

Liegt beim Schalten einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige diese Pflichtangaben enthalten: Baujahr des Gebäudes, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Energieträger und Energieausweisart. Verantwortlich ist auch der Immobilienmakler, wenn er die Veröffentlichung verantwortet (§ 87 GEG/GModG). Ab 1. Januar 2027 kommt das Ausstellungsdatum hinzu, aber nur für Ausweise, die ab diesem Tag ausgestellt werden. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gelten nach der Übergangsvorschrift die bisherigen Angaben weiter (§ 112 Abs. 3 GModG n. F.). Vor jedem Inserat lohnt deshalb ein Blick auf das Ausstellungsdatum.

Thema	bis 31.12.2026 (und Ausweise mit Ausstellung vor 2027)	ab 01.01.2027 (für ab dann ausgestellte Ausweise)
Pflichtangaben im Inserat	Baujahr des Gebäudes, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Energieträger, Energieausweisart	Baujahr des Gebäudes, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Energieträger, Energieausweisart; zusätzlich Ausstellungsdatum
Vorlage	spätestens bei der Besichtigung, auch durch deutlich sichtbaren Aushang oder Auslegen	unverändert (§ 80 Abs. 4 n. F.)
Übergabe	unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags, Original oder Kopie	unverändert
Form des Ausweises	keine gesetzliche Vorgabe zu einem maschinenlesbaren Format	digital in maschinenlesbarem Format, auf Verlangen zusätzlich auf Papier (§ 79 Abs. 2 n. F.)
Zulässiger Ausweistyp	Bedarfsausweis Pflicht bei weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor 01.11.1977 ohne WSchVO-1977-Niveau	Verbrauchsausweis nur bei ausschließlicher Wohnnutzung; Nichtwohngebäude: Bilanzierung
Bußgeldrahmen	bis 10.000 € bei vorsätzlichem oder leichtfertigem Verstoß (§ 108 Abs. 2 Nr. 2)	unverändert bis 10.000 €; die Nummern in § 108 Abs. 1 verschieben sich um eine Stelle

Wer gegen die Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigepflichten verstößt, handelt nur dann ordnungswidrig, wenn er vorsätzlich oder leichtfertig handelt. Der Rahmen von bis zu 10.000 € ist eine Obergrenze; die Höhe im Einzelfall legt die zuständige Landesbehörde fest. Hinzu kommt das Wettbewerbsrecht: Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass Makler, die in Anzeigen wesentliche Energieangaben weglassen, Verbrauchern wesentliche Informationen vorenthalten und abgemahnt werden können (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2017, I ZR 229/16). Einen Überblick über die Anzeigenpflichten bietet der Beitrag Energieausweis in der Immobilienanzeige.

Für die Besichtigung empfiehlt sich mehr als der Pflichtaushang. Wer den Ausweis ausgedruckt auslegt und die Modernisierungsempfehlungen kurz erläutert, beantwortet die Fragen, die Käufer ohnehin stellen werden. Das Exposé kann den Kennwert zusätzlich einordnen, etwa mit einer sachlichen Angabe zum Heizsystem und zum Jahr der letzten Modernisierung. Werbliche Umdeutungen eines schlechten Kennwerts schaden dagegen eher, weil Käufer den Ausweis ohnehin vorgelegt bekommen. Eine vollständige Übersicht der Neuerungen enthält der Beitrag Energieausweis 2027: Das ändert das GModG.

Wie viel ist ein Haus mit schlechter Energieeffizienzklasse weniger wert?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Das Kiel Institut hat für Eigentumswohnungen einen Preisunterschied von rund 650 € pro Quadratmeter zwischen den Klassen A+/A und D/E gemessen, wenn ein Bedarfsausweis vorlag. Beim Einzelobjekt hängt der Abschlag von Lage, Sanierungskosten, Fördermöglichkeiten und Nachfrage ab.

Muss ich vor dem Verkauf sanieren, um einen guten Preis zu erzielen?

Nicht zwingend. Die Kieler Studie zeigt zwar, dass die Preisaufschläge die Sanierungskosten bei Bedarfsausweis ungefähr abbilden. Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet, hängt aber von Zeit, Förderung und Käuferzielgruppe ab. Oft ist ein realistischer Preis mit transparentem Sanierungsbedarf der schnellere Weg.

Rechnen Banken die Heizkosten in die Kreditprüfung ein?

In der Haushaltsrechnung setzen Banken meist Pauschalen für Nebenkosten an, zu denen auch Heizkosten gehören. Die Höhe legt jedes Institut selbst fest. Unabhängig davon muss der Käufer die tatsächlichen Heizkosten aus seinem Budget bezahlen.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist für den Verkauf besser?

Für unsanierte oder lange selbst genutzte Häuser liefert der Bedarfsausweis die belastbarere Grundlage, weil er vom Heizverhalten unabhängig ist. Bis Ende 2026 ist er für viele ältere Häuser mit weniger als fünf Wohnungen ohnehin Pflicht. Ab 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Wann muss der Energieausweis beim Verkauf vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer oder der Makler den Ausweis oder eine Kopie vorlegen, auch per Aushang oder Auslegen. Nach dem Kaufvertrag ist er unverzüglich zu übergeben. Liegt beim Inserieren schon ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige.

Was ändert sich 2027 im Immobilieninserat?

Für Energieausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören Baujahr des Gebäudes, Energiekennwert, Energieeffizienzklasse, Heizungsart, Energieträger und Energieausweisart sowie zusätzlich das Ausstellungsdatum in die Anzeige. Für vorher ausgestellte Ausweise gelten die bisherigen Pflichtangaben weiter, ohne Ausstellungsdatum.

Bleibt mein Energieausweis von 2025 nach der Reform gültig?

Ja. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig, und ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt bis zu seinem Ablaufdatum verwendbar. Früher endet die Gültigkeit nur, wenn nach bestimmten größeren Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis nötig wird.

Gibt es für Makler besondere Konditionen?

Ja. Über das Partnerprogramm von energieausweis.de erhalten Makler mit Gewerbeschein 35 Prozent Rabatt ab der ersten Bestellung, ohne Kontingente. Die Anmeldung läuft über die Partnerseite /ivd/.

Für das Haus von 1968 aus dem Einstieg fällt die Entscheidung leicht: weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor November 1977, keine Modernisierung auf das Niveau von 1977. Bis Ende 2026 ist der Bedarfsausweis hier Pflicht, und auch nach der Rechtslage ab 2027 wäre er die bessere Grundlage für einen Preis, den Käufer nachrechnen können. Für andere Objekte hilft die folgende Einordnung:

Verkaufsobjekt	Empfehlung bis 31.12.2026	Empfehlung ab 01.01.2027
Unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, Bauantrag vor 01.11.1977, kein WSchVO-1977-Niveau	Bedarfsausweis (Pflicht)	Bedarfsausweis empfohlen, weil unabhängig vom Heizverhalten; Verbrauchsausweis zulässig
Modernisiertes Haus, Maßnahmen dokumentiert	Bedarfsausweis, damit die Modernisierung im Kennwert und damit im Preis sichtbar wird	wie bisher empfohlen
Eigentumswohnung in einer Anlage mit fünf oder mehr Wohnungen und vollständigen Abrechnungen	Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis; ein gültiger Ausweis für das Gebäude kann genutzt werden	Verbrauchsausweis zulässig, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient
Wohn- und Geschäftshaus oder Nichtwohngebäude	Wahlrecht nach bisherigen Regeln, Details im Einzelfall	Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung)
Gültiger Ausweis liegt vor	weiterverwenden, Kennwerte ins Inserat	weiterverwenden bis Ablaufdatum; Inserat nach altem Angabenkatalog

Die Entscheidung fällt am Ausstellungsdatum: Maßgeblich ist, welche Rechtslage an dem Tag gilt, an dem der Ausweis ausgestellt wird. Wer ein Objekt jetzt in die Vermarktung nimmt, klärt deshalb zuerst Ausweistyp und Datenlage und legt erst dann den Angebotspreis fest.