Zwei Kalender, ein Gesetz: Was beim Energieausweis heute gilt – und was erst ab dem 1. Januar 2027

Das Änderungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Artikel 9 regelt das gestaffelte Inkrafttreten: Vorbehaltlich späterer Absätze tritt das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft – das ist der 29. Juli 2026. Artikel 2 und Artikel 7 treten am 1. Januar 2027 in Kraft.

Zur Einordnung: Artikel 1 (seit 29.07.2026) benennt das GEG in GModG um und regelt vor allem Heizung und Struktur. Artikel 2 (ab 01.01.2027) setzt die EPBD-Vorgaben zum Energieausweis um – neue §§ zu Ausstellung, Verbrauchsdaten, Angaben und verwandten Regeln. Das GEG-/GModG-Infoportal des Bundes beschreibt dieselbe Staffelung: zuerst Heizungstausch, danach EPBD-Ausweisregeln.

Praktisch heißt das: Sie arbeiten schon unter dem Namen GModG. Der Energieausweis, den Sie im September oder Oktober 2026 bestellen, folgt aber noch der bis Jahresende geltenden Ausweislogik – nicht dem Katalog, der erst 2027 greift.

Seit dem 29. Juli 2026 firmiert das Gesetz als Gebäudemodernisierungsgesetz. Für den Alltag von Verkauf und Vermietung bleiben die bekannten Pflichten bestehen:

• Liegt kein gültiger Energieausweis vor und soll verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Ausweis auszustellen (§ 80 Abs. 3).
• Spätestens bei der Besichtigung ist vorzulegen; nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5).
• Kommerzielle Immobilienanzeigen brauchen die Pflichtangaben, sobald bei Aufgabe ein Ausweis vorliegt (§ 87).
• Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3).

Was seit Juli 2026 nicht automatisch gilt: die freie Wahl für kleine Wohn-Altbauten nach neuer Logik, die Zweijahres-Verbrauchsregel, die digitale Maschinenlesbarkeit neuer Ausweise als 2027-Standard und die übrigen EPBD-Ausweisinhalte aus Artikel 2. Wer diese Punkte schon „wegen GModG“ erwartet, vermischt die beiden Kalender.

Unverändert relevant – und oft falsch als 2027-Neuheit erzählt – ist die Bestandsaufnahme: Der Aussteller muss ein bestehendes Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Beurteilung geben lassen (§ 84 Abs. 1 GModG). Online-Ausstellung bleibt zulässig, wenn die Fotos eine sachgerechte Beurteilung tragen. Das ist geltendes Recht, kein Stichtag zum 1. Januar 2027.

Wenn das Inserat, die Besichtigung oder der Vertrag noch 2026 liegt, zählt der Kalender „heute“:

1. Gültigen Ausweis prüfen. Ausstellungsdatum plus zehn Jahre. Läuft er ab, vor dem Anlass neu ausstellen – nach den Regeln des Ausstellungstags.
2. Ausweisart nach heutiger Logik wählen. Bei kleinen Wohngebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 kann bis Jahresende noch die Bedarfsausweis-Pflicht greifen, sofern die Wärmeschutzverordnung 1977 nicht nachgewiesen ist (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3). Die Entscheidungstiefe steht im Beitrag zu Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
3. Unterlagen bereithalten. Für den Verbrauchsausweis typischerweise drei Abrechnungszeiträume (jüngste Periode höchstens 18 Monate alt); für den Bedarfsausweis Gebäudedaten und – sofern kein Ortstermin – geeignete Fotos von Hülle und Anlage.
4. Anzeige und Besichtigung synchron halten. Pflichtangaben nur, wenn der Ausweis bei Aufgabe vorliegt; Vorlage spätestens bei Besichtigung.

Selbstnutzung ohne Verkauf und ohne Neuvermietung erzeugt keine Ausweispflicht – auch nicht, weil das Gesetz inzwischen GModG heißt. Kurzantworten zu Pflichtfällen finden Sie in den Häufigen Fragen zum Energieausweis. Für typische Verstöße bei Vorlage, Übergabe oder Anzeigepflicht kann nach § 108 Abs. 1 Nr. 17–22 i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 GModG eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro drohen (Prüfung 16.09.2026).

Die Tabelle trennt bewusst den Gesetzeskalender vom Ausweiskalender. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung und keine Tiefenkapitel zu Klassen oder Rechenregeln.

Thema	Seit 29.07.2026 (Artikel 1)	Ab 01.01.2027 (Artikel 2)
Gesetzesname	GEG firmiert als GModG	GModG bleibt; Ausweisparagraphen in der Art.-2-Fassung
Heizungsregeln (Schwerpunkt Art. 1)	gelten (u. a. Wegfall der früheren 65-%-Systematik laut Infoportal/BMWSB)	nicht Gegenstand dieses Ausweis-Zeitplans
Pflicht bei Verkauf / Vermietung ohne gültigen Ausweis	ja (§ 80 Abs. 3)	ja; zusätzlich können Miet-/Pacht-/Leasingverlängerungen auslösen, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt (Art.-2-Regel)
Vorlage bei Besichtigung / Übergabe nach Vertrag	ja (§ 80 Abs. 4 und 5)	bleibt; Details in der Art.-2-Fassung prüfen
Zulässige Ausweisart Wohnbestand	noch oft Baujahr, Wohnungszahl, WSchVO 1977	bei ausschließlich Wohnen grundsätzlich Wahl, wenn Verbrauchsdaten passen
Verbrauchsdaten	in der Praxis regelmäßig drei Abrechnungszeiträume	jährlich über zwei Jahre; jüngste Periode ≤ 18 Monate (Art. 2)
Nichtwohn- / Mischgebäude bei Neuausstellung	Wahlrecht bzw. bisherige Mischlogik	bei Transaktion in der Regel energetische Bilanzierung; Verbrauch nur bei ausschließlich Wohnen
Begehung oder geeignete Bildaufnahmen	bereits Pflicht (§ 84 Abs. 1) — Online mit Fotos möglich	Inhaltlich fortgeführt (andere Paragraphennummer in Art. 2); kein neuer Stichtag „erst ab 2027“
Gültigkeit bestehender Ausweise	zehn Jahre	zehn Jahre bleiben; keine pauschale Austauschpflicht zum 1.1.2027
Digitale / erweiterte Ausweisinhalte (EPBD)	noch nicht der Art.-2-Standard	greifen für neu ausgestellte Ausweise

Vertiefung der rechten Spalte: Was das GModG am Energieausweis 2027 ändert. Vertiefung der Ausweisart: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – was 2026 und was 2027 gilt.

Drei Sätze, die Missverständnisse vermeiden:

• Ausstellungsdatum entscheidet. Ein Ausweis vom 15. Oktober 2026 folgt der heute geltenden Fassung. Ein Ausweis vom 5. Januar 2027 folgt Artikel 2.
• Kein Zwangstausch. Wer 2024 oder 2025 ausgestellt hat, muss den Ausweis nicht allein wegen der Verkündung des GModG ersetzen.
• Planung ja, Panik nein. Läuft ein Ausweis im ersten Halbjahr 2027 ab und steht Verkauf oder Neuvermietung an, kann die Ausstellung noch 2026 fachlich sinnvoll sein – vor allem, wenn Sie die heutige Datenlage und Ausweisart bewusst nutzen wollen. Ob das in Ihrem Fall der bessere Weg ist, hängt von Gebäudeart und Unterlagen ab; die Ausweisart-Entscheidung klären Sie im verlinkten Wegweiser.

Baudenkmäler und weitere Ausnahmekonstellationen behandeln wir hier nicht in der Tiefe. Die heutige Baudenkmal-Regelung steht in § 79 Abs. 4 Satz 2; Änderungen ab 2027 sind Gegenstand des 2027-Beitrags und der FAQ. Bei Denkmalschutz im Einzelfall Rechtslage und Landesrecht prüfen.

Dieser Artikel hält den Zeitplan frei von Doppelungen:

• Energieausweis 2027: Das ändert das GModG — Wahlfreiheit Wohnen, Verbrauchsjahre, Nichtwohn/Misch, Digitalformat, Pflichtangaben, Anzeigen.
• Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis 2026/2027 — welche Art Sie für welches Gebäude und welchen Ausstellungstag bestellen.
• Häufige Fragen — Pflicht, Vorlage, Gültigkeit, Online-Rechtsgültigkeit in Kurzform.

Gilt seit dem GModG schon der neue Energieausweis?

Nein. Seit dem 29. Juli 2026 gilt Artikel 1 (u. a. Umbenennung und Heizungsrecht). Die Ausweis-Kernregeln aus Artikel 2 gelten ab dem 1. Januar 2027 (Artikel 9 Abs. 2, BGBl. 2026 I Nr. 226).

Brauche ich für ein Inserat im Oktober 2026 schon einen „2027er“ Ausweis?

Nein. Für Anlässe und Ausstellungen 2026 brauchen Sie einen gültigen Ausweis nach heutigem Recht. Die neuen Art.-2-Inhalte werden erst für Ausstellungen ab dem 1. Januar 2027 maßgeblich.

Muss ich meinen gültigen Ausweis wegen des GModG austauschen?

Nein. Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum (§ 79 Abs. 3). Das GModG erklärt laufende Ausweise nicht für ungültig.

Was muss bei der Besichtigung vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung legen Verkäufer, Vermieter oder Makler den Energieausweis oder eine Kopie vor; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen reicht. Nach Vertragsschluss ist zu übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5).

Ist Online-Ausstellung mit Fotos erst ab 2027 erlaubt?

Nein. Schon heute gilt: Begehung vor Ort oder geeignete Bildaufnahmen (§ 84 Abs. 1). Online bleibt zulässig, wenn die Aufnahmen eine sachgerechte Beurteilung erlauben. Das ist keine Neuerung zum 1. Januar 2027.

Woran erkenne ich, welcher Kalender für mich zählt?

Am Anlass und am geplanten Ausstellungsdatum. Brauchen Sie den Ausweis für Inserat, Besichtigung oder Vertrag noch 2026, zählt der heutige Kalender. Liegt der Anlass erst 2027 und stellen Sie dann neu aus, greift Artikel 2.

Wo finde ich die amtlichen Texte?

BGBl. 2026 I Nr. 226 auf recht.bund.de; konsolidiertes GModG unter gesetze-im-internet.de/geg/; Staffelung auch im GEG-/GModG-Infoportal.

Bis Jahresende 2026 bleiben Besichtigung, Anzeige und Ausweisart an den heutigen Regeln hängen – auch wenn der Gesetzesname schon GModG lautet. Ab dem 1. Januar 2027 ändert sich für Neuausstellungen der zweite Kalender. Wer jetzt Ablaufdaten im Bestand prüft, Unterlagen sortiert und den Ausstellungstag bewusst setzt, vermeidet Doppelarbeit zwischen Herbstgeschäft und Jahreswechsel.

Wenn Sie für Verkauf oder Vermietung einen rechtsgültigen Energieausweis nach aktuellem Recht benötigen, können Sie ihn online bei energieausweis.de bestellen – mit berechtigtem Aussteller und DIBt-Registrierung.