Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) möchte die Bundesregierung das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend überarbeiten. Ziel ist es, die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) umzusetzen und gleichzeitig mehr Technologieoffenheit beim Heizen zu schaffen. Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren und wurde bereits im Bundestag beraten. Auch der Bundesrat hat umfangreiche Änderungsvorschläge eingebracht, von denen die Bundesregierung viele jedoch bereits zurückgewiesen hat.

Doch was bedeutet das konkret für Eigentümer, Immobilienmakler und Hausverwalter? Wie ist der aktuelle Stand?

Mehr Freiheit bei der Heizungswahl

Eine der größten Änderungen betrifft den Heizungstausch. Die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht soll entfallen. Eigentümer können künftig grundsätzlich wieder frei entscheiden, ob sie beispielsweise eine Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse oder auch eine Gas- oder Ölheizung einbauen. Für neu eingebaute fossile Heizungen gilt allerdings künftig die sogenannte Bio-Treppe. Ab 2029 müssen schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe eingesetzt werden.

Was ändert sich beim Energieausweis?

Gerade für Immobilienmakler und Hausverwalter ist diese Frage besonders interessant.

Für Wohngebäude bleibt vieles vertraut

Entgegen vieler Vermutungen wird sich der klassische Energieausweis für Wohngebäude deutlich weniger verändern als zunächst angenommen. Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) soll nach dem aktuellen Gesetzentwurf weiterhin anhand des Endenergiekennwertes vergeben werden. Für Eigentümer und Kaufinteressenten bleibt die bekannte Farbskala somit zunächst erhalten. Auch bei den für einen Bedarfsausweis erforderlichen Gebäudedaten ändert sich für Bestandswohngebäude nur wenig. Angaben zur Gebäudehülle, Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Lüftung oder Solaranlagen werden bereits heute erhoben.

Neue Themen wie Gebäudeautomation, THG-Bilanzen oder Batteriespeicher betreffen überwiegend Neubauten oder Nichtwohngebäude und spielen für den klassischen Bedarfsausweis eines Bestandswohngebäudes in der Regel keine Rolle.

Nichtwohngebäude stehen vor größeren Veränderungen

Deutlich umfangreicher fallen die Änderungen bei Nichtwohngebäuden aus. Nach dem derzeitigen Gesetzentwurf soll bei Verkauf oder Vermietung künftig grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich werden. Die heute häufig genutzten Verbrauchsausweise würden in diesen Fällen entfallen. Das würde sowohl den Erstellungsaufwand als auch die benötigten Objektunterlagen deutlich erhöhen.

Außerdem ist für Nichtwohngebäude künftig eine neue Energieeffizienzklassifizierung vorgesehen, die sich nicht mehr am Endenergiekennwert, sondern am Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude orientiert.

Verbrauchsausweis: 24 oder 36 Monate?

Ein weiterer Diskussionspunkt betrifft die Verbrauchsausweise. Der Gesetzentwurf sieht derzeit vor, dass künftig nur noch die letzten 24 Monate Verbrauchsdaten berücksichtigt werden sollen. Der Bundesrat hält dies für einen Rückschritt und fordert die Beibehaltung der bisherigen 36 Monate, da dadurch witterungsbedingte Schwankungen besser ausgeglichen werden können. Die Bundesregierung hat angekündigt, diesen Vorschlag zu prüfen.
Ob es letztlich bei 24 oder wieder bei 36 Monaten bleibt, ist daher derzeit noch offen.

Gemischt genutzte Gebäude bleiben ein Problem

Ein weiterer Punkt betrifft Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung. Der Bundesrat schlägt vor zu prüfen, ob für gemischt genutzte Gebäude künftig häufiger Verbrauchsausweise zulässig sein sollen. Gerade kleinere Wohn- und Geschäftshäuser könnten hiervon profitieren. Auch hierzu hat die Bundesregierung bislang noch keine endgültige Entscheidung getroffen und lediglich eine Prüfung angekündigt.

Mehr Verantwortung für Energieausweis-Aussteller

Der Bundesrat hatte außerdem vorgeschlagen,

• fehlerhafte Energieausweise künftig leichter aus dem Verkehr ziehen zu können,
• sowie deren weitere Verwendung zu untersagen.

Diese Forderungen wurden von der Bundesregierung jedoch nicht übernommen. Dennoch zeigt sich deutlich, dass der Energieausweis künftig eine noch größere Bedeutung als Nachweisinstrument erhalten soll.

Welche Änderungen sind für Immobilienmakler wirklich relevant?

Nach dem derzeitigen Stand sollten sich Makler insbesondere auf folgende Punkte einstellen:

• Für Wohngebäude bleibt der Energieausweis weitgehend vertraut.
• Die bekannte Energieeffizienzklasse A+ bis H bleibt bestehen.
• Die Datenerhebung für Bedarfsausweise von Bestandswohngebäuden verändert sich nur geringfügig.
• Bei Nichtwohngebäuden könnten künftig deutlich häufiger Bedarfsausweise erforderlich werden.
• Die Frage, ob Verbrauchsausweise künftig auf 24 oder weiterhin auf 36 Monaten basieren, ist noch offen.
• Auch die Behandlung gemischt genutzter Gebäude wird im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch diskutiert.

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Zwar hat die Bundesregierung bereits ihre Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrates veröffentlicht und zahlreiche Änderungsvorschläge zurückgewiesen (siehe dazu auch folgenden Link: https://dserver.bundestag.de/btd/21/065/2106565.pdf), endgültig beschlossen ist das Gesetz jedoch noch nicht.

Für Eigentümer und Immobilienmakler bedeutet dies: Die großen Schlagzeilen rund um das Heizungsgesetz sollten nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich beim klassischen Energieausweis für Bestandswohngebäude voraussichtlich deutlich weniger ändern wird als vielfach angenommen. Die größten Auswirkungen zeichnen sich derzeit insbesondere bei Nichtwohngebäuden und einigen Detailregelungen des Verbrauchsausweises ab.

Wir verfolgen das weitere Gesetzgebungsverfahren selbstverständlich aufmerksam und informieren Sie regelmäßig über alle wichtigen Änderungen.

Über den Autor

Christian Esch ist Geschäftsführer der Immoticket24.de GmbH sowie Gründer und Betreiber von Energieausweis.de. Seit vielen Jahren beschäftigt er sich intensiv mit den Themen Energieausweise, Gebäudeenergiegesetz (GEG), EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und der Digitalisierung energiebezogener Dienstleistungen.

Mit seinem Team begleitet er jährlich tausende Eigentümer, Immobilienmakler und Hausverwalter bei der rechtssicheren Erstellung von Energieausweisen. Sein Ziel ist es, komplexe gesetzliche Vorgaben verständlich aufzubereiten und praxisnah zu erläutern.

In seinem Blog informiert Christian Esch regelmäßig über aktuelle Entwicklungen rund um den Energieausweis, Gesetzesänderungen sowie neue Anforderungen für Eigentümer, Immobilienmakler und die Immobilienwirtschaft.